نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية

نظام الأراضي بدون صكوك

نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية هو ما سنلقي الضوء عليه ضمن هذا  المقال .

فإن أردت أن تعرف ما جاء في نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية .

فليكن مقالنا اليوم هو إجابة لسؤالك و لما تود أن تعرف .

أولاً : نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية

إن التوجيهات العليا التي قد حسمت إيقاف حجج الاستحكام و منعت إقامة دعاوى النزاع على العقارات التي لا يوجد صك تملك عليها .

و قد اشتملت على أن تقوم لجنة أراضي الدولـة في الاشتراك مع الجهات التي تكون على علاقة في إعداد الضوابط والقواعد .

التي تلزم لتمليك العقارات و الأراضي للمتقدمين بطلبات إلى المحاكم و ذلك قبل تاريخ الأمر.

 و اقتراح آلية و فترة لنظر طلبات من لم تسمح له الفرصة بالتقدم قبل ذلك، بشرط ألا يتعارض ذلك مع المخططات التنظيمية .

كما أنه يشتمل اختصاص اللجنة، التي يتوجب أن ترفع ما قد تم التوصل إليه خلال فترة لا تتجاوز 60 يوما .

وتحديد المواقع التي لا من غير الجائز ان تكتسب الملكية الخاصة فيها.

 بشرط أن تشمل حدود الحرمين الشريفين وأيضا المشاعر المقدسة و أبنيتها.

و وحرم الحدود , الأراضي الساحلية، و وقمم الجبال، المحميات الوطنية، و المواقع الأثرية , مجاري الأودية .

كما أن اللجنة تتولى تحديد الجهات التي تعنى بتطبيق الضوابط و القواعد و آليات التوثيق .

و أن تقوم وزارة الإسكان بمراجعة اللوائح و تنظيم الدعم السكني والقرارات المتصلة به .

–

 بشكل يتفق مع ما جاء في الأمر، ورفع ما يتم التوصل له بمدة لا تزيد عن 60 يوما .

كما قد شملت التوجيهات قيام وزارة العدل في التنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية .

 في مراجعة مشروع نظام تملك العقار إضافة لمنحه بشكل يتفق مع ما جاء من تعليمات بهذا الأمر.

 بما في ذلك أيضا اقتراح عقوبات رادعة للمعتدين على أراضي الدولة.

 إضافة لرفع ما يتم التوصل له بمدة لا تزيد عن 60 يوما من تاريخ الأمر.

و قد نصت التوجيهات على أن تقوم كل من وزارتي الشؤون البلدية والقروية الداخلية .

بالعمل على إعداد برنامج مشترك لتطوير آليات مراقبة التعديات على عقارات الدولة .

بما يمكّنها من أداء مهامها على الوجه المنوط بها، وعدم التهاون مع المعتدين والتعامل معهم بصورة حازمة .

و قد شددت التوجيهات على أن تقوم هيئة الخبراء ضمن مجلس الوزراء و ذلك بالاشتراك مع الجهات التي لها علاقة .

بمراجعة نظام المرافعات الشرعية و أيضا الأنظمة الأخرى والمراسيم و الأوامر الملكية واللوائح والقرارات التنظيمية التي لها الصلة .

و اقتراح تعديلها بصورة تتفق مع ما ورد بالأمر، ورفع ما يتم التوصل له بمدة لا تزيد عن 60 يوما من تاريخه للجهات العليا .

كما كانت التوجيهات العليا قد شددت على إيقاف حجج الاستحكام وأيضا منع إقامة دعاوى النزاع على العقارات التي لا يوجد صك تملك عليها.

 إضافة لعدم قبول أي دعوى إثبات تملك أرض و ذلك استنادا للإحياء أو الوثائق العادية أو وضع اليد .

 بما في ذلك الطلبات التي لم يصدر صك بها قبل صدور الأمر، و ذلك مع وضع ضوابط وقواعد لتمليك العقارات والأراضي .

–

للمتقدمين للمحاكم في طلبات قبل تاريخ الأمر، وضوابط للأشخاص الذين  لم يتقدموا قبله .

و تجدر الإشارة إلى أن التوجيهات العليا قد عدت جميع الأراضي المنفكة عن الملكية الخاصة .

و التي تكون ثابتة بصك ملكية هي ملكا للدولة، و لا تقبل أمام المحاكم أي دعوى أو أي طلب .

يتعلق في إثبات تملك أرض استنادا للإحياء أو وضع اليد أو الوثائق العادية .

بما أن حديثنا يدور حول نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية وبما أننا قد ذكرنا أعلاه مصطلح ” الاستحكام ” .

فإننا سنتحدث عن الاستحكام بشكل موجز بهدف توضيح الرؤية لديكم

ثانيا : ما المقصود بحجة الاستحكام ؟ ؟ ؟

تعتبر حجة الاستحكام صك يعني أن يمتلك شخص ما لمزرعة من غير وجود أي معارضين .

 إذ أن حجة الاستحكام تفيد عن عملية البيع، بحيث يمكن أن يحصل البيع إضافة لإخلاء الملكية للمشتري .

 كما و تعد حماية لحق الورثة في المستقبل .

ثالثا : ما الخطوات الخاصة باستخراج حجة الاستحكام هذا ما سنطلع عليه الآن

في بداية الأمر فإنه يتم تقديم طلب إلى رئيس المحكمة أو إلى القاضي ، كما و يتم بهذا الطلب إظهار الاسم الكامل لمالك العقار .

و بيان نوع العقار و أيضا الموقع الخاص به  بالإضافة لرقم السجل المدني و طريقة التملك .

 وضع أيضا وثيقة للتملك إن كانت موجودة، و يتم توضيح فيها الأطوال وأيضا المساحة الكلية بالمتر المربع .

و يوضع مع الطلب هذا رفع مساحي لهذا العقار كما يتم الحصول عليه من مكتب مساحي معتمد .

و أيضا ينشر المالك إعلان عن طلب الحجة ، و ضمن صحيفة يتم صدورها في المكان الخاص بالعقار .

بعد ذلك تكتب المحكمة عن الطلب، وذلك لكل من وزارة والبلدية ووزارة المالية و الشؤون الإسلامية .

كما أنه يتم الكتابة للعديد من الجهات المختصة بحال كان هناك حاجة لذلك.

 مثل : وزارة  النقل و البترول و الزراعة  ,الحرس الوطني، وإدارة الآثار ، بعد أن تأتي الإجابات من الدوائر الحكومية تلك .

بعدم المعارضة و أيضا بعدم معارضة أي أحد من الأفراد، وبعدها يطلب القاضي شهود .

بغية إثبات التملك في جانب وقوف هيئة النظر للعقار، وبعد ها يتم إصدار صك الحجة .

أما بحال كان هناك معارضة من قبل أحد الأفراد أو من قبل دائرة من الدوائر الحكومية .

بحيث يتم مناقشة المعارضة هذه قبل إصدار الحجة، إن كانت غير مقنعة و يتم صرف النظر عنها كما يتم إرسال الصك لمحكمة التمييز .

و إن لم يأتي أي رد من قبل الدوائر الحكومية و يتم الانتظار لفترة شهرين أو 60 يوم .

و ذلك بدءاً من تاريخ الكتابة عن طلب الحجة بعدها يصدر صك التملك و يتم رفعه لمحكمة التمييز .

رابعا : ما الطريقة التي يتم بها إنهاء حجج الاستحكام ؟ ؟ ؟

لقد تم خروج قرار عبر الهيئة العامة في المحكمة بإلزام استكمال الإجراءات الخاصة بالاستحكام .

 و ذلك من أجل حماية المالك الجديد من أن يتعرض لأي ابتزاز من المالك الأول .

أو أن يرجع برأيه بعملية البيع ، كما قد طلب المجلس الأعلى للقضاء من المحكمة العليا .

أن تظهر كل الإجراءات التي يجب اتباعها بحال طلب الاستحكام .

 و بحال نقل الملكية يتوجب أن يتم إعادة المعاملة للصفر، و هذا من الممكن أن يؤدي لتضييع الجهد والوقت و أيضا توقف المعاملات .

بحال لم يتم الإفصاح عن التأخير خوفا ،  و يتم خروج حجة الاستحكام باسم المالك الأول .

 و المالك الآخر الذي قد اشترى الأرض يكون أكثر عرضة للمساومة و الابتزاز بغية أن يثبت عملية البيع و عملية نقل حجة الاستحكام .

خامسا : ما التسهيلات المتعلقة بإجراءات حجة الاستحكام

ذكرنا أعلاه نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية كما قد تحدثنا عن حجة الاستحكام و الوسيلة التي يتم من خلالها إنها حجة الاستحكام .

و لكن هل هناك من تسهيلات تتعلق بإجراءات حجة الاستحكام ؟؟؟ هذا ما سنعرفه الآن .

بعد دراسة المحكمة للأمر و مراعاة المصالح و الإجراءات  ، قد وجدت المحكمة .

أنه عندما يتم نقل ملكية العقار بوقت قد طلب الاستحكام و يتحقق من ذلك القاضي .

 و يكون المالك الأخير محله محل المنهي و يعتبر أن يقوم باستكمال الإجراءات النظامية و الشرعية ، فإنه يتم إثبات الملكية باسم آخر مالك .

و للحصول على حجة الاستحكام فإنه يأخذ وقت كبير و أيضا جهد كثير .

لا يتم البدء بذلك إلا بعد أن تكتب المحكمة إلى وزارة الشؤون البلدية والقروية .

 كما يتم أيضا الكتابة  لوزارة الأوقاف والإرشاد  والدعوة بالإضافة  لوزارة الشؤون الإسلامية .

 أما بحال كانت معتمدة لخارج النطاق العمراني، فتتم الكتابة لوزارة الزراعة .

و وزارة البترول وزارة الدفاع و الهيئة العامة للآثار بالإضافة لوزارة الثروة المعدنية ، و الهيئة السعودية للحياة الفطرية .

أما بالنسبة للمدن و الأماكن التي يوجد بها مطارات فإنه يكتب للهيئة الخاصة بالطيران .

و تطلب المحكمة أن يتم نشر الاستحكام بإحدى الصحف التي يتم صدورها ضمن منطقة العقار .

و لا يمكن أن يستخرج صكوك استحكام لأراضي المشاعر المقدسة أو للأبنية الخاصة بها .

 إن تم حدوث مرافعة بشيء كهذا، فإن المحكمة ترفعها للمحكمة العليا، إن تقدم أي شخص للمحكمة .

بطلب صورة للعقار ضمن تلك المشاعر بحيث يتم استخراج صورة ، و ترفع بعد ذلك للمحكمة العليا .

 أيضا إن حدث خصومة في عقار بالمشاعر فإنها ترفع للمحكمة العليا .

سادسا : بعض ما اشتملت عليه ضوابط توثيق الملكية المشاعة في نظام الأراضي بدون صكوك في السعودية.

لقد نصّت الضوابط على توثيق جميع الملكيات المشاعة إلى الشركاء كافة “ملاك العقار” بصك واحد .

 ولا يستقل أحد الملاك بصك منفرد، على أن يزوّد كل مالك في نسخة من الصك يتضمن عبارة .

“تعد كامل مساحة العقار مشاعة ما بين المُلاك وغير محددة في جزء معين من العقار، ولا يفرز أو يجزّأ إلا بعد إكمال المتطلبات النظامية”.

 وعلى أن يكون ذلك وفق النموذج المُعد إلى هذا الشأن بالنظام الإلكتروني.

بحسب الضوابط ؛ إن هذه الإجراءات تطبّق على الصكوك المشتملة على ملكيات مشاعة ولو كانت صادرة قبل هذا التاريخ .

وعلى ألا تنقل ملكية الصك الصادر في نصيب أحد الشركاء مشاعاً و حتى يتم إثبات نسب تملك باقي الشركاء .

 وفق الإجراءات المشار إليها بالضوابط ، وأن يكون إثبات ذلك من واقع السجلات دون الحاجة إلى لحضور جميع الشركاء .

المواضيع الأكثر زيارة

رفع دعوى شكوى في ديوان المظالم

نظام الجمارك السعودي للسيارات.

القضايا الادارية و ديوان المظالم بالسعودية