محتويات الصفحة
الأراضي بدون صكوك
مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية هو ما يتعرض له الكثير من الأفراد .
و هو ما سنتحدث عنه ضمن مقالنا لهذا اليوم .
حيث وردنا عدة استفسارات حول موضوع مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية .
و كان إحداها يتعلق بكيفية اثبات ارض بدون صك و تعويض الأراضي بدون صكوك في السعودية .
لذا فإن مقالنا سيكون ردا على تلك الاستفسارات و غيرها العديد من النقاط الأخرى .
مع العلم أن هذه المقالات هي على سبيل المعلومات القانونية ولا تعتبر استشارات بأي حال من الأحوال .
أولا : مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية
لقد صدرت توجيهات عليا بألا يتم قبول أي دعوى إثبات تملك أرض استنادا للإحياء أو الوثائق العادية أو لوضع اليد .
واعتبار كل الأراضي التي ليس لها أي صكوك ملكا للدولة .
كما و تضمنت التوجيهات أن يتم وضع قواعد من أجل تمليك الأراضي والعقارات .
للأشخاص المتقدمين للمحاكم في طلبات بحيث يكون ذلك قبل تاريخ الأمر، و قواعد لمن لم يتقدم قبله .
كما قد جاءت التوجيهات للجهات الحكومية على النحو الآتي :
أولا : تعتبر ملكا للدولة كافة الأراضي التي تكون منفكة عن الملكية الخاصة و التي تكون ثابتة بصك ملكية .
ولا يقبل أمام المحاكم أي طلب أو دعوى تتعلق في إثبات تملك أرض استنادا للإحياء أو لوضع اليد أو حتى الوثائق العادية .
و يشمل ذلك الطلبات التي لم يصدر فيها صك قبل أن يصدر الأمر .
ثانيا : تقوم لجنة أراضي الدولة و ذلك اشتراكا مع الجهات صاحبة العلاقة بإعداد القواعد التي تلزم لما يلي :
- تمليك العقارات و الأراضي للمتقدمين في طلبات للمحاكم بشرط أن يكون قبل تاريخ الأمر.
واقتراح مدة و آلية من أجل نظر طلبات الأشخاص الذين لم يتقدموا قبل ذلك .
- تحديد المواقع التي من غير الجائز لها أن تكتسب الملكية الخاصة بها.
بشرط أن تشمل حدود الحرمين الشريفين و أيضا المشاعر المقدسة و والأراضي الساحلية وأبنيتها.
بالإضافة لحرم الحدود، و المحميات الوطنية، و أيضا ,والمواقع الأثرية قمم الجبال ومجاري الأودية .
- تحديد الجهات التي تعنى بتطبيق الضوابط واليات التوثيق .
كما و يرفع ما يتم التوصل له بالفقرات التي قد تمت الإشارة إليها أعلاه خلال فترة لا تزيد عن ستين يوما من تاريخ الأمر .
ثالثا :
- تقوم وزارة العدل في التنسيق و وزارة الشؤون البلدية والقروية في مراجعة مشروع نظام تملك العقار .
إضافة لمنحه بشكل يتفق مع ما قد ورد بالأمر، و يشمل ذلك اقتراح عقوبات تكون رادعة للمعتدين على أراضي الدولة .
إضافة لرفع ما يتم التوصل له بمدة لا تتجاوز ستين يوما تبدأ من تاريخ الأمر .
- تقوم وزارة الإسكان في مراجعة كل من تنظيم الدعم السكني و أيضا القرارات و اللوائح التي تتصل به .
بشكل يتفق مع ما قد ورد في الأمر، ورفع ما قد تم التوصل له بمدة لا تتجاوز ستين يوما من تاريخ الأمر .
- تقوم وزارة الداخلية بالإضافة لوزارة الشؤون البلدية والقروية في العمل على إعداد برنامج .
بحيث يكون مشتركاً من أجل تطوير آليات مراقبة التعديات على عقارات الدولة .
بشكل يمكنها من أن تقوم بأداء مهامها على الوجه المنوط به، وعدم التهاون مع أي من المعتدين .
- كما وتقوم هيئة الخبراء ضمن مجلس الوزراء اشتراكا مع الجهات التي تكون ذات علاقة بمراجعة نظام المرافعات الشرعية .
بالإضافة للأنظمة الأخرى و المراسيم و الأوامر الملكية والقرارات واللوائح التنظيمية التي تكون ذات الصلة.
ومن ثم اقتراح تعديلها بصورة تتفق مع ما جاء بالأمر، ورفع ما قد تم التوصل له بمدة لا تزيد عن ستين يوما بدءاً من تاريخ التوجيه .
ثانيا : لمحة عن صكوك الاراضي الزراعية
إن الصكوك هي عبارة عن أوراق مالية تكون متوافقة مع الشريعة الإسلامية .
و تعطي لمن يحملها ملكية حصة بمشروع منجز أو ربما يكون قيد التطوير و الإنشاء .
أو باستثمار محدد، وهذا يمثل الركيزة الرئيسية للصكوك المصدرة، إذ أنها لابد أن تكون مرتبطة بأصول .
ثالثا : كيفية اثبات ارض بدون صك
إن طلبات تملك (حجج استحكام) ستنظر عبر هيئة عقارات الدولة .
حيث أنها تستعين بالمصورات الجوية القديمة إذ تظهر و توضح الإحياء الشرعي المدون على مراحل عديدة .
إذ أن كل طلبات حجج الاستحكام التي لم يصدر بها حكم نهائي .
سيتم البت فيها و من ثم تحويلها للأرشيف، وكما أنه يشمل الأحكام الابتدائية.
و المصورات الجوية المرصودة عام /1387/، ستحدد بشكل نير و واضح و تام صحة ملكية من يطلب حجة الاستحكام .
بالإضافة إلى إحيائه الشرعي لها، دون الحاجة إلى أي شهود كما و كان معمولًا به أمام المحاكم .
فالشخص الذي يرغب بتملك حجة استحكام يتوجب عليه أن يتقدم بشكل مباشر لهيئة عقارات الدولة.
ومن ثم يطلب منها أن تثبت أن الأرض هذه ملك له أو ملك لجده أو لأبيه.
أو أنها آلت إليه عبر البيع من شخص كان مالكا لهذه الأرض بصورة نظامية.
رابعا : البناء على ارض بدون صك
واحد من مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية هي البناء على ارض بدون صك .
إن رئيس لجنة إزالة التعديات و مراقبة الأراضي بمحافظة جدة، قد بين آلية جديدة .
من أجل تمليك المواطنين لمنازلهم المقامة من غير صكوك، حيث أن الأوامر تنص على أنه .
إن تمكن أحد المواطنين من إقامة منزل له بأرض غير مملوكة ، ثبتت حاجته لذلك.
وكما توافرت لديه أربعة شروط تتمثل بعدم وجود سكن آخر يملكه، وألا يكون المنزل معترضا إلى خطوط التنظيم .
و ألا يكون المنزل مقاما على أرض المرافق العامة، وألا يتسبب المنزل بضرر إلى أحد .
أو يتسبب بإثارة المشكلات الجماعية أو كان القصد من إنشائه إحداث هجرة جديدة .
بحال توفر هذه الشروط يتم تقدير قيمة الأرض من قبل لجنة مختصة ، و أخذ قيمتها من المواطن مضاعفة إلى تمليكه الموقع .
–
و قد رفض اعتبار إدخال التيار الكهربائي إلى المنازل المملوكة من دون صكوك في مثابة وثيقة التملك إلى ملاكها .
أما فيما يتعلق عدد المنازل و التي تمت الموافقة على إدخال التيار لها ، قال «تمت الموافقة على 2200 طلب.
علما في أنه تم أخذ تعهد على أصحاب تلك المنازل ويتضمن أن إيصال الكهرباء .
لا يعني في أي حال من الأحوال إقرار الجهات الحكومية في ملكية المنزل ، وضرورة الالتزام في تنفيذ خطوط التنظيم .
عند قيام الأمانة في تنفيذ المخططات التطويرية والتفصيلية إلى المناطق العشوائية ، وأنه لا يحق للمواطن المطالبة بأي تعويض .
وحول المواقع الجديدة التي وجه بتنفيذها سمو أمير المنطقة من أجل الحد من انتشار العشوائيات .
قد كشف رئيس لجنة إزالة التعديات عن تسليم المواقع الأربعة للمقاول المنفذ .
مشيرا لانتهائها خلال عام ، حيث حددت المواقع الأربعة الرئيسية بتقاطع شارع التحلية مع السبعين.
وموقع بنطاق بلدية الجنوب، وموقع بنطاق بلدية ذهبان، وموقع بنطاق بلدية أم السلم .
و بالإضافة لثلاثة مقار فرعية سوف يتم توزيعها جغرافيا على كافة أرجاء المحافظة .
كما أنه لا يمكن تحديد المساحة لوجود تعديات داخل النطاق العمراني وتشرف عليها أمانة جدة .
وخارج النطاق وتشرف عليها اللجنة، وداخل تلك التعديات وهنالك مواقع مملوكة في صكوك شرعية أغلبها غير مرصودة بالأمانة .
وكما كشف رئيس اللجنة عن استرجاع ما يقدر بـ280 مليون متر مربع من الأراضي من أجل صالح أمانة جدة .
حيث أقيم على أجزاء منها مشاريع تنموية كانت متعثرة بسبب منح الأراضي البيضاء بجدة .
وخلاف ما تمت إزالته مما يتعرض مجاري السيول بالأودية .
إضافة لما يعترض طريق إنشاء السدود المقامة من أجل درء خطر السيول على المحافظة.
وحيث يوجد تنسيق بيننا وبين الأمانة بحيث تقوم الأخيرة في تحديد ما يعترض مجاري السيول .
والرفع مساحيا وعمل صحائف النزع من أجل حفظ الحقوق وإشعار ملاكها قبل الإزالة، من ثم مخاطبة اللجنة للمشاركة بأعمال الإزالة .
و فيما يتعلق بتوجيه سمو أمير منطقة مكة بخصوص الأسوار الواقعة على مجاري السيول والأودية بطريق الحرمين .
قد بدأ تنفيذ التوجيه الكريم في التنسيق مع الأمانة ، من أجل الوقوف على كافة مجاري السيول على جانبي الطريق .
و حتى التعرف على ملاكها وإزالة المقام منها دون تملك شرعي .
خامسا : ماذا لو اشتريت ارض بدون صك
إن شراء أرض دون صك هي إحدى مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية .
حيث أن بيع العقار وشراءه أيضاً يكون من شقين، الأول؛ أن الأرض لها صك شرعي نظامي وهذا البيع لا خلاف فيه.
والثاني؛ الأراضي المملوكة بوثائق بيع فقط ، هذا البيع إذا كان البائع مالكًا إلى الأرض في أي وسيلة كانت فالبيع شرعًا صحيح .
لكن ليس نظامي ، لأن النظام اشترط استخراج صك رسمي للعقار”.
إذ أنه لم يمنع الشرع والنظام المشتري من استخراج صك استحكام بالنسبة للعقار .
لكي يتسنى له استخراج رخصة بناء والاستفادة من العقار، وهذا البيع نشأ عن غالبيته مشاكل .
فبعد توقيع عقد البيع واستلام المشتري الأرض وتصرفه فيها إلى سنوات يلجأ إلى المحكمة .
من أجل المطالبة بثمن المبيع، وحجته بذلك أن البائع باعه مالا يملك، ولا يوجد دليل على ذلك .
لأنه الأولى رد الدعوى لأن المشتري حين أقدم على الشراء يعلم أنه اشترى أرضًا دون صك .
ولم يمنعه الشرع والنظام من استخراج صك إلى الأرض، لجانب لم يجد معارضًا يدعي الملكية.
كما أن الأرض لا يوجد ما يؤكد أنها ملك إلى مشروع حكومي ، وبالتالي المشتري أقدم عليها ويعلم ذلك .
وكما لفت لأنه لو كانت حجة المشتري في إزالة العقار، فالإزالة سببها عدم استخراج رخصة بناء.
والرخصة تتطلب صك نظامي، مؤكدًا أن الغريب بهذه القضايا أنها تُرفع بعد سنوات من الشراء والتصرف بالعقار ببناء وسكن وإجارة”.
سادسا : تعويض الأراضي بدون صكوك في السعودية
بقي أن نشير إلى أن الوزارة لن تصرف أي تعويضات لأصحاب العقارات .
التي يكون أصحابها غير مالكين لصكوك شرعية تثبت ملكيتهم العقار .
إلا بعد أن يتم إحضار وثيقة شرعية من قبل المحكمة العامة بحيث تثبت تملكهم لأنقاض العقار .
وذلك كي لا تصرف حقوق أراضي إلى غير أصحابها .
و ربما يظهر بعد مدة صاحب العقار المالك صك تملك شرعيا و يطالب بحقوقه.
مشكورين على توضيح كل هذه المعلومات القيمة
السلام عليكم أسكن في الخبر أريد سؤال محامي في أفضل مكتب محاماة جدة عن طريقة إثبات ملكية أرض فأنا أملك أرضا ضمن الأراضي السعودية ولا أملك لها صكا وبعد قراءتي مقال مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية قررت أن أشارك مشكلتي ضمن تعلبق راجيا أن أتواصل مع أحد المحاميين بهذا الشأن
كان الله في عون الجميع وحفظ الله حكومتنا الرشيدة
اللهم آمين يا رب العالمين
انا اشتريت ارض على امتداد طريق الحوطة من مكتب الوابصي للعقارات وبعدها لم اجد المكتب ولا اي رقم تواصل معهم ولايوجد معي الا عقد الشراء فقط ، افيدوني بارك الله فيكم وجزاكم الله كل خير.
مع العلم انهم افادوني ان الارض زراعيه وان الصك واحد لجميع الاراضي المباعه وفي انتظار اخراج صكوك منفرده لكل ارض بعد اكتمال البيع لجميع الاراضي.
السلام عليكم لقد تعرضت ل مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية انا أملك أرض زراعية ورثتها عن أمي في القصيم ولكن لم تكن امي تملك صكا ملكيا لها وبفضل المحامي الدوسري استطعت استخراج صكا يثبت ملكيتي للأرض وأصبح علي من السهل بيعها أو استثمارها بمشروع أو حتى تأجيرها
جزاكم الله خيرا
السلام عليكم لقد تعرضت ل مشاكل الأراضي بدون صكوك بالسعودية انا أملك أرض زراعية ورثتها عن أمي في القصيم ولكن لم تكن امي تملك صكا ملكيا لها وبفضل المحامي الدوسري استطعت استخراج صكا يثبت ملكيتي للأرض وأصبح علي من السهل بيعها أو استثمارها بمشروع أو حتى تأجيرها
جزاكم الله خيرا وأسأل الله لكم دوام التميز
انا اسكن ف أرض سكنية ف إحدى القرى وبنيت عليها منزلي من أكثر من سبعين سنة ولم أملك صكا تملك فكيف اطلع صك تملك