التوثيق العقاري في السعودية

التوثيق العقاري في السعودية

التوثيق العقاري في السعودية

التوثيق العقاري في السعودية هو حديث مقالنا لهذا اليوم .

تعتبر الصكوك هي الوسيلة الوحيدة من أجل إثبات و توثيق الملكية لأي عقار ضمن المملكة العربية السعودية .

كما يعتبر التوثيق من الأساليب المعمول بها في كافة الحضارات السابقة إذ اهتم به الناس في كل  المعاملات .

التي  تجري فيما بينهم كما حرص الإنسان على توثيق  التعاملات التي تجري  بينه وبين الآخر .

و ذلك من أجل  الحفاظ على كامل  ممتلكاته و قطعاً للمنازعات .

فجاءت الشريعة الإسلامية كي تدل و تدعو إلى ذلك و كل من  يطلع على التراث الإسلامي وعلى التاريخ  الإسلامي .

يجد أن التوثيق لقي  و حضي باهتمام و عناية خاصة بما يتعلق بتوثيق التعاملات العقارية .

و لما للتوثيق العقاري في السعودية من أهمية قد أفردنا له هذا المقال.

لنتحدث عن العديد من النقاط الهامة التي تتعلق بالتوثيق العقاري .

مكتب محمد الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية يرحب بكم.

أولاً : تاريخ التوثيق العقاري في السعودية

لا تزال الصكوك تعد هي الوسيلة الوحيدة لإثبات و توثيق ملكية أي عقار داخل أراضي المملكة العربية السعودية .

و تركز حاليا معلومات الصكوك على توثيق إصدار الصك ، إضافة إلى معلومات مالك العقار .

والمكان الذي  صدر فيه الصك و معلومات كاتب العدل الذي كان قد أصدره .

أما الأساس بذلك و هو العقار فإن معلوماته لا تكاد تتجاوز بعض المعلومات التي تصفه .

و لكن دون أن يتم تحديد موقعه بشكل تام طبقا لإحداثيات طبوغرافية و جغرافية .

إذ أن وصف قطعة أرض ما من الممكن أن يتكرر بأي مكان و لكن يتم تمييزه عبر رقم المخطط ، بالإضافة لاسم المدينة .

إن التسجيل العيني هو تخصيص صحيفة بالسجل العقاري لكل وحدة عقارية .

سواء أكانت أرض أو شقة , أو منزل ، أو مزرعة  إذ توصف به الوحدة بشكل دقيق .

و ذلك من حيث موقعها و مساحتها و  طبيعتها كما أنها تبين في الصحيفة كل من الالتزامات و الحقوق الواردة عليها .

يعتبر التوثيق العقاري في السعودية من أهم الأساليب المعمول بها بكافة العصور والحضارات السابقة .

و قد اهتم الناس بالمعاملات التي تحصل بينهم كما حرص الإنسان على توثيق مختلف التعاملات التي تجري بينه وبين الآخر .

و ذلك من أجل الحفاظ على الممتلكات و عدم مواجهة منازعات في المستقبل .

و الشريعة الإسلامية قد جاءت بما يدعو و يدل على ذلك و من يطلع على التراث .

و يطلع على التاريخ الإسلامي فإنه سيجد بأن التوثيق قد لقي اهتماما وعناية كبيرة و كل ما يتعلق بتوثيق التعاملات العقارية .

ثانياً : ما اشتملت عليه التنظيمات المتعلقة بتوثيق العقار في السعودية و إثبات الملكيات

ما كان يثبت من أملاك للعقارات و ذلك من خلال الإحياء من أصحابه .

كما قد ورد له تنظيم عبر استخراج حجج الاستحكام لها في الأنظمة القضائية التي يتم العمل بها بالمملكة .

ما قد حرصت عليه الدولة من تمليك المواطن لقطعة أرض بغية إقامة مسكن له .

فقامت الدولة بمنح مواطنيها أراضي سكنية لتتم إقامة مساكن لهم.

كما أنها قد سنت التنظيمات الخاصة بالنوع هذا من إثبات الملكيات.

وقد وردت الأنظمة الخاصة التي تنظم لتوثيق العقاري في السعودية ضمن المملكة منها :

  1. نظام تملك العقار بالحجاز إذ أنه من أقدم الأنظمة التي صدرت في هذا المجال .
  2. نظام تملك العقار لغير السعوديين ، كما قد تم إيضاح متى يجوز تملك العقار لغير السعودي بصورة مفصلة .
  3. نظام تملك العقار بالنسبة لمواطني و دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية، أذ أنه قد أوضح طريقة التملك لمواطني دول مجلس التعاون ، بالإضافة لشروط التملك .
  4. نظام التسجيل العيني للعقار، و الذي صدر بالمرسوم الملكي رقم م/ 6 في 1423/ 2 /11 .

إضافة لما سبق فإن هناك أحكام ومواد عديدة لها علاقة بتوثيق العقار و تسجيله بأكثر من نظام  من الأنظمة السعودية .

منها نظام القضاء و أيضا نظام كتاب العدل إضافة لنظام تركيز مسؤوليات القضاء الشرعي .

و الكثير من الأوامر والتعليمات المنظمة للعقار توثيقا و تسجيلاً .

ثالثاً : تسجيل العقار ضمن المملكة العربية السعودية

إن إثبات التملك و أيضا كل ما يترتب عليه من حقوق بالمملكة يتم بصورة عامة عبر :

  1. الإحياء تبعاً للأنظمة و كافة التعليمات المنظمة لذلك .
  2. الشفعة .
  3. الإقطاع .
  4. الإرث .
  5. الارتفاق .
  6. عقود المعاوضات مثل البيع و نزع الملكية .
  7. عقود التوثيق مثل الرهن .
  8. عقود التبرعات كالوقف و الهبة والوصية .

رابعاً : نظام التسجيل العيني العقاري

قبل أن يتم الحديث المفصل عن نظام التسجيل العيني للعقار و التوثيق العقاري في السعودية .

تجدر  الإشارة إلى أن هناك نظامين كي يتم تسجيل العقارات

الأول : و يسمى النظام الشخصي إذ يجعل من شخص صاحب الحق محورا بالتوثيق و التسجيل  .

و الثاني : النظام العيني ، حيث  يجعل الوحدة العقارية الأساس في التسجيل .

كما تشير الدراسات المتخصصة بمجال التوثيق العقاري في السعودية إلى أنه قد تم  اكتشاف طريق

التسجيل العيني على يد مراقب للجمارك في الموانئ بمدينة استراليا  و ذلك  عام / 1858/ م .

لن نطيل الحديث عن بداية التسجيل العيني بأستراليا لأن ما يعنينا هو التوثيق العقاري في السعودية وهذا ما نتحدث عنه .

خامسا : تطبيق التسجيل العيني العقاري في المملكة

إن المملكة العربية السعودية تشهد نهضة شاملة تعم كل أرجائها مما نتج عنه تغير جلي بالأوضاع الاقتصادية .

و حركة كبيرة بمختلف التعاملات التجارية على العموم و العقارية بوجه خاص .

و امتداداً للسعي الحثيث و الجاد بسن الأنظمة التي تعود بالنفع على الفرد و المجتمع .

و تبين الحقوق للجميع فكان من المسلم به هو ألا تتخلف المملكة عن الركب و أيضا أن تتطلع من أجل مسايرة التطور الحضاري .

و أن تتبع أحدث الأساليب بغية التسجيل العقار و توثيقه فصدر المرسوم الملكي رقم (م/6) ب /  1323/2/11ه .

بإقرار نظام التسجيل العيني للعقار بثمانية و سبعين مادة .

كي يلغي كافة ما يتعارض مع أحكامه التي وردت ضمن الأنظمة السابقة .

سادساً : ما هي الجهات المعنية في تنفيذ النظام و اختصاصاته :

نظراً لطبيعة تسجيل العقار نجد بأنها تشمل على جانبين رئيسيين ، هما الجانب المساحي و المتعلق بعملية التسجيل .

و أيضا الجانب الشرعي الذي يعنى ببيان كل من الالتزامات و الحقوق فالنظام كان قد أسند التطبيق إلى وزارتين .

و هما وزارة العدل و أيضاً وزارة الشؤون البلدية و القروية كما بين اختصاص كل وزارة .

إذ نصت المادة  / 9 /  منه على أن تقوم وزارة الشؤون البلدية و القروية  في حصر الوحدات العقارية .

و القيام بمختلف الأعمال المساحية إضافة لإعداد الخرائط اللازمة بالإضافة لتحديثها ، و تنفيذ نظام معلومات الأراضي .

على أن تقوم وزارة العدل بتقييد و توثيق الحقوق المتعلقة في الوحدات العقارية .

التي تقع في دائرة اختصاصها ، ففي حال  كانت الوحدة العقارية قد وقعت ضمن دائرة اختصاص إدارات متعددة .

يتوجب إجراء القيد بكل منها ، و بالتالي فإنه لا يكون للقيد الذي يتم بإحداها أي أثر.

إلا بالنسبة للجزء الذي يقع ضمن دائرة اختصاصها.

سابعاً : مبادئ النظام التي يجب أن تعرفها  :

قد أخذ النظام بعدة مبادئ تظهر شيئا من مزاياه و سنأتي على ذكر ما يلي منها :

  1. أن التسجيل إجباري بالمنطقة التي تحدد من أجل تنفيذ النظام ، والنظام الإجباري يمتاز بقلة تكلفته نسبياً بالإضافة لسرعة تنفيذه .
  2. التدرج بتطبيق النظام و ذلك طبقاً لخطة زمنية محددة .
  3. لا مركزية بتنفيذ النظام مما يعني أنه توجد أجهزة التسجيل بأماكن قريبة من المواطنين كي يتسنى تأدية الخدمة لهم بسهولة و بيسر .
  4. مبدأ القوة الثبوتية المطلقة و يقضي بأنه في حال اكتسب شخص ما حقاً عينياً على عقار .

وذلك تأسيساً على القيود فذلك يعد دليلاً على مشروعية الحق الذي كان قد اكتسبه بمواجهة الغير .

  1. مبدأ القيد المطلق و مؤداه هو إخضاع كافة الوقائع والتصرفات المادية أو الاتفاقات .

التي من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية سواء إن كانت أصلية .

أم كانت تبعية أو تغييره أو حتى نقله لمن أجل القيد بالسجل العقاري.

  1. مبدأ الشرعية و المقصود به هو البحث السابق و الدقيق لمستندات المالك .

أو لصاحب الحق و ذلك إما حال إجراء القيد الأول أو حال إجراء أي تغير .

إذ أن البيانات الواردة ضمن السجل العقاري تملك قوة ثبوتية .

ثامناً : أهم مهام الهيئة العامة للعقارات بالمملكة العربية السعودية

قد تم إنشاء الهيئة العامة للعقارات السعودية من خلال القرار الذي كان قد صدر عن مجلس الوزراء السعودي .

رقم (239) و ذلك بتاريخ 24 يناير  2017 .

و يقع مقر الهيئة الرئيسي في مدينة الرياض و يترأسها وزير الإسكان ، كما و ينوب عنه محافظ الهيئة العقارية .

و الهيئة هذه تتمتع بالشخصية الاعتبارية كما تتمتع بالاستقلال المالي و أيضا الإداري .

كما ترتبط بوزير الإسكان بصورة مباشرة ، و يكون أعضائها منتدبين من وزارة العدل .

والإسكان ,و المالية ، والاستثمار , والتجارة ، والشؤون البلدية، والقروية، ، والطاقة والتخطيط ، و الاقتصاد .

والثروة المعدنية , والصناعة، ، و لها مكاتب في كافة أنحاء المملكة .

تاسعاً : ما هي أسباب إنشاء الهيئة العامة للعقارات ضمن المملكة العربية  السعودية

إن الارتفاع الكبير بثمن العقارات على الرغم من ضعف الجودة و أيضا تراجع الإقبال على شراء العقارات .

الحاجة لمراقبة السوق بالإضافة إلى وضع الضوابط التي تلزم له ، إضافة إلى إعادة ثقة المستثمرين للسوق العقارات السعودي .

عاشراً : أهداف ومهام الهيئة العامة للعقارات

إن الغاية من إنشاء الهيئة هو عملية الإشراف على النشاط العقاري الغير حكومي .

إضافة للعمل على تطوير القطاع العقاري و إيجاد بيئة جاذبة لكافة المستثمرين .

سواءً إن كانوا محليين أم كانوا دوليين و ذلك تحقيقاً لرؤية و تطلعات المملكة عام 2030 .

إذ يتم ذلك عبر سلسلة من المهام و الإجراءات .

و هذه المهام هي :

  1. توفير البيئة المناسبة بغية تشجيع المستثمرين على الاستثمار ضمن السوق العقارية .
  2. و تحقيق التكامل بقطاع العقارات عن طريق بناء بنية تحتية متطورة .
  3. إصدار التراخيص لمختلف المشاريع العقارية و القيام بالإشراف عليها.

و ذلك إضافة لوضع الضوابط و الإشراف على الأنشطة العقارية بغية حماية حقوق الملاك و حقوق المستهلكين .

  1. مراقبة سوق العقارات بصورة دائمة من أجل المحافظة على توازن السوق .

بالإضافة إلى مراقبة أسعار الإيجارات و كل ما يجري من أنشطة للشراء و البيع وجودة المباني الجديدة .

  1. تحسين خدمات القطاع العقاري عن طريق المعهد العقارات السعودي ، مما يسهم بتنشيط حركة الشراء و البيع .

والشراء بالسوق من خلال وضع ضوابط و أسس معينة للتسويق العقاري .

  1. القيام بإجراء الأبحاث والدراسات العقارية و العمل على تنفيذ و متابعة الاتفاقيات العقارية .

التي تم توقيها بين المملكة و الدول الأخرى .

  1. تنظيم الإعلانات العقارية بالإضافة لوضع الضوابط التي تلزم لمراقبتها ، و تأهيل و تدريب الوسطاء العقاريين الحاصلين على الترخيص .
  2. العمل على نشر الوعي بأنظمة و أنشطة القطاع العقاري ، و إطلاق حملات توعية متعلقة بالسوق و قوانينه .
  3. إنشاء موقع إلكتروني خاص بالشؤون العقارية في المملكة .
  4. تنظيم المعارض العقارية وذلك بالتعاون مع الأطراف المعنية ، و المشاركة بالمؤتمرات .

و المعارض الدولية و ذلك عبر التنسيق مع الجهات المعنية .

مكتب محمد الدوسري للمحاماة الاستشارات القانونية يرحب بكم في حال كان لديكم أي من المرافعات والاستشارات القانونية التي تتعلق بالتوثيق العقاري في السعودية .

فإياك والتردد بجعل وجهتك ومقصدك له دون غيره من المكاتب القانونية .


اقرأ أيضا :

حساب المواريث و التقسيم بالسعودية .

 استشارة محامي خبير بالقضايا بالسعودية .

أفضل محامي في جدة .

7 أفكار بشأن “التوثيق العقاري في السعودية”

  1. السلام عليكم، اخوي لاهنت
    فية حساب سارق صوري ويستخدمها لاغراض تجارية
    و انا منبهه وكاتبه اني مو سامحة
    كلمتها بالحُسنى تحذفها او تحط تاق وبلكتني، اذا تقدر تخدمني بالموضوع او تخبرني عن الجهه المختصه للمواضيع هذي

  2. السلام عليكم, ‏احتاج استشاره، كفلت زوجي السابق في 3 معارض سيارات والان انا مطالبه بالسداد .. لو رفعت دعوة تخليص كفاله راح استفيد  منها ؟

  3. السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، انا بجدة واخوي مسجون بمركز شرطة النسيم، عشان نفقت عياله مقدمه الشكواء طليقته وهو مو موظف حكومي هل علي حكم قبض صحيح

  4. السلام عليكم  ابغا اسال عن  انا عندي ٢ من الاولاد من طلاقي  وانا ذحين متزوجه  واولدي عندي ابغا اعرف المفروض كم يرسال لهم مصروف  لان هم ذحين اعمارهم اكبير ١٥  وصغير ١٣   كل ما كبر الولد تكثر المصروف المتطلبات تزيد عليه  برغم ان وضيفة الاب  جد راتبها عالى

  5. السلام عليكم، انا مطلقة وعندي ٣ بنات وصبيين مو مرتاحة عند اهلي بسبب انهم بينقلو مكان سكنهم وانا ماعندي رغبة ابدا بالسكن هناك عمري ٣٠ قادره ع الصرف ع نفسي واولادي سؤالي هوا اذا خرجت من بيت اهلي وبلغوا الشرطه عني يقدورن يمسكوني لا اكيد بتوظف مع العلم اني عندهم نفسيا لا جسدياا الله يسعدك التفت ل حالتي جزاك الله الجنة

  6. السلام عليكم ابغا اسال عن انا عندي ٣ من الاولاد من طلاقي وانا ذحين متزوجه واولدي عندي ابغا اعرف المفروض كم يرسال لهم مصروف كل ما كبر الولد تكثر المصروف المتطلبات تزيد عليه برغم ان وضيفة الاب جد راتبها عالى

  7. السلام عليكم ورحمة الله و بركاته اشتريت عقار و دفعت نصف الثمن و قبل سداد باقي ثمنه اكتشفت بأن عليه اشارة حجز و صاحب العقار رافض يردلي أموالي ماذا يمكن أن أفعل أرجو المساعدة

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

هذا الموقع يستخدم Akismet للحدّ من التعليقات المزعجة والغير مرغوبة. تعرّف على كيفية معالجة بيانات تعليقك.