قضايا نزع الملكية في السعودية نظمها قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة في المملكة. فدائماً ما يرافق التطور والتوسع العمراني الحاجة لتوفير العديد من الطرق والمرافق العامة لم تكن موجودة عند إنشاء المخططات الهيكلية والمحلية للتجمعات السكنية.
ذلك يقتضي قيام اضطرار الحكومة لنزع ملكية الأراضي إما بتملكها أو نزع ملكيتها أو الاستحواذ على ملكيتها الخاصة من أجل تلبية تلك الاحتياجات العامة.
وسنوضح لك هنا مفهوم نزع الملكية في السعودية وما هي التعويضات المُقدمة نتيجة نزع الملكية وكل ما يخص قضايا نزع الملكية في السعودية ونظام نزع الملكية ولائحته التنفيذية.
قضايا نزع الملكية في السعودية.
يعرف نزع الملكية على أنه إزالة ملكية خاصة للمصلحة العامة من خلال نقل ما يكون بيد شخص إلى النفع العام لقاء منحه تعويضاً عادلاً لما يلحقه من ضرر بسبب ذلك.
فالمنفعة العامة دائماً تتقدم على المنفعة الخاصة، فالتطور العمراني يفرض على الدولة شق الطرق ومد الجسور وإنشاء المرافئ والمطارات وغيرها. وقد جاء نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار لينظم هذه المسائل وكيفية حصول المتضرر على التعويض المناسب.
فحسب المادة الأولى من النظام المذكور فإنه يحق للمصالح الحكومية والوزارات وغيرها من أجهزة الدولة ذات الشخصية المعنوية العامة. بأن تنزع ملكية عقار للمنفعة العامة مقابل تعويض يتم منحه لصاحب العقار. وذلك بعد أن يتم التحقق من عدم توفر أي أرض أو عقار حكومي يفي بحاجة المشروع.
ولا يجوز أن يتم نزع الملكية إلا من أجل تنفيذ مشروع معتمد بالميزانية.
لكن في حال كان العقار الذي تريد الجهة الحكومية امتلاكه أو اقتطاع جزء منه من العقارات التي يشترط لتملكها الإحياء ولم يتم إحياؤه عند تخطيط المشروع حسب الشروط المطلوبة للإحياء. فلا يتم التعويض، وتنظر لجنة تقدير التعويض بتعويض المتضرر عما لحقه من أضرار (المادة الثانية).
والفيديو التالي يوضح لك العديد من القضايا المتعلقة بنزع الملكية العقارية للمنفعة العامة في المملكة العربية السعودية:
ويكون نزع الملكية للمنفعة العامة من أجل تنفيذ مشروع معتمد بالميزانية في الحالات التالية:
- لمصلحة الخدمات والمرافق العامة.
- من أجل توسعة موقع حكومي قائم أو موقع مخصص للمواقع الحكومية في المخططات المعتمدة. وذلك بعد أن يتم التنسيق مع وزارة الشؤون القروية والبلدية.
- من أجل إقامة مشروع لجهة حكومية في ظل عدم موجود أي من المواقع المعتمدة مناسبة لهذا المشروع.
ومن خلال توكيل محامي في السعودية لديه خبرة عالية في قضايا نزع الملكية في السعودية والتعويضات الناشئة عن نزع الملكية للمنفعة العامة ليتابع القضية حتى تحصل على التعويض المناسب الذي حفظه لك النظام.
تعويضات نزع الملكية في السعودية.
التعويض هو المقابل العيني أو النقدي الذي يتم تقديره حسب أحكام نظام نزع الملكية ولائحته التنفيذية. ففي حال تم نزع ملكية عقار للمصلحة العامة سواء كان هذه العقار أرض أو بناء أو غير ذلك فالأصل أن يكون التعويض نقدي، لكن لا يمنع نظاماً بأن تقوم الجهة المنفذة للمشروع بتعويض المواطن بعقار بديل.
وحسب المادة 8 من نظام نزع الملكية فإنه يتم البدء بتقدير التعويض خلال فترة 60 يوم من التاريخ الذي تمت فيه الموفقة على البدء بالإجراءات المطلوبة لنزع الملكية. على أن يتم الانتهاء من التقدير خلال فترة 90 يوم من تاريخ صدور قرار الموافقة على البدء بعمليات نزع الملكية.
إلا في حال وجدت أسباب تحول دون ذلك فعندها تقوم اللجنة بذكرها في محضر خاص معتمد من قبل الجهة صاحبة المشروع.
كيف يتم حساب تعويض نزع الملكية؟؟
يتم حساب تعويض نزع الملكية للمنفعة العامة من خلال لجنة يتم تشكيلها من قبل الجهة صاحبة المشروع بحيث تتألف هذه اللجنة من 5 مندوبين للجهة صاحبة المشروع ولوزارة العدل ولوزارة الشؤون البلدية والقروية ٍلوزارة الداخلية ولوزارة المالية والاقتصاد الوطني، بالإضافة إلى اثنان من أصحاب الخبرة في العقارات يتم ترشيحهما من قبل الغرفة التجارية الصناعة في المنطقة بشروط حددها نظام نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة ولائحته التنفيذية.
إجراءات صرف تعويضات نزع الملكية.
عندما تم نزع ملكية أحد العقارات للمنفعة العامة حسب نظام نزع الملكية وباشرت اللجنة المُشكلة من قبل الجهة التي تُقيم المشروع المعين للمصلحة العامة. فإن هذه اللجنة تقوم بتقدير قيمة التعويض العقار المستملك وتطلب من صاحب العقار المستملك لكي يحصل على تعويضه ليقوم ببعض الإجراءات وهي:
- يتقدم لطلب تعويض عن نزع العقار بنفسه أو عن طريق وكيل له.
- يقوم صاحب الطلب بتقديم صورة عن سند الملكية الخاص بالعقار الذي يملكه بعد توضيح الرقم الخاص بالعقار ومساحته.
- كذلك يقوم صاحب العقار بتقديم صورة عن إحداثيات العقار بدقة مع صورة جوية للموقع الذي تم استملاكه من قبل الجهة المُستملكة.
- يقدم أيضا بطاقة عن هويته سارية المفعول.
- عليه إرفاق صورة عن فاتورة الكهرباء للعقار وذكر رقم الجوال ومعلومات التواصل.
حيث يتم صرف التعويض الخاص بنزع الملكية خلال فترة سنتين من التاريخ الذي صدر فيه قرار الموافقة على القيام بإجراءات نزع الملكية. ويتم صرف التعويض المناسب لكن في حال رأى صاحب الطلب بأن التعويض غير متناسب مع قيمة العقار المنزوع فيمكنه المطالبة بإعادة هذا التقدير في حال لم يكن التأخير بسببه.
ويمكنك استشارة محامي في السعودية متخصص في قضايا نزع الملكية في السعودية والمطالبة بالتعويضات المناسبة من شركة الدوسري ليقوم بكل ما يلزم من إجراءات قانونية لتحصيل حقك الكامل.
اعرف حقوقك في نزع الملكية.
حافظ النظام في المملكة العربية السعودية حقوقك الملكية الشخصية على العقارات وعلى حقهم بالتملك وضمان عدم التعدي على هذه الملكية. فحسب المادة 18 من نظام الحكم على أن الدولة تكفل ملكية الأفراد الخاصة وحرمتها. وألا ينزع ملك أحد إلى من أجل المنفعة والمصلحة العامة مع تعويض صاحب الملكية الخاصة عن ذلك تعويضا عادلا.
وحدد شروط وضوابط معينة لنزع الملكية العقارية للمنفعة العامة يجب الالتزام بها بالإضافة إلى منحهم التعويض العادل عن نزع الملكية. ومنح النظام لكل من حقه ضرراً من القرار الإداري الصادر بنزع الملكية أن يطعن بهذا القرار أمام المحكمة الإدارية ليطالب بإلغائه بسبب مخالفته للنظام أو لإلغاء التقدير وإعادته.
ما هي شروط نزع الملكية.
- يجب أن يكون نزع الملكية بمقابل تقديم تعويض عادل يقدره أهل الخبرة على ألا يقل عن ثمن المثل.
- أن يكون نزع العقار من ولي الأمر أو من نائبه.
- يجب ان يكون نزع الملكية للمنفعة العامة التي تدعو إليها الضرورة العامة أو الحاجة العامة.
- يجب ألا يؤول العقار المنزوع للتوظيف بالاستثمار العام أو الاستثمار الخاص.
- في حال صرف النظر عن استخدام العقارات للمصلحة العامة والأولوية تكون لمالك العقار أو لورثته.
وفي حال إلغاء قرار نزع العقار للملكية العامة فيجب صدور قرارا يكون مضمونه الاستغناء من صاحب الصلاحية في الهيئة العامة لعقارات الدولة ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان. كما يجب تبليغ القرار بشكل خطي على نسختين يتم تسليمها إلى من تم نزع العقار منه أو إلى ورثته من بعده في محل الإقامة أو العمل.
نظام نزع الملكية للمنفعة العامة الجديد.
وضع المشرع السعودي نظام ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار والذي صدر بالمرسوم الملكي رقم (م/15) وتاريخ 11/3/1424 هـ. وبقرار مجلس الوزراء ذو الرقم (31) وتاريخ 5/2/1424 هـ.
حيث تضمن النظام ما يلي:
- كل ما يتعلق بنزع الملكية العقارية للمنفعة العامة حيث نصت المادة الأولى منه على أنه من حل الوزارات والمصالح الحكومية أو أي من الأجهزة ذات الشخصية المعنوية العامة أن تقوم بنزع الملكية العقارية للمصلحة العامة لقاء تقديم التعويض العادل لصاحب العقار.
- التعويض المستحق عن كل ما يتم اقتطاعه من أجل تحديد الشبكات الطرقية الرئيسية وتنفيذها سواء بالنسبة لما وقع ضمن حدود حماية التنمية. كذلك بالنسبة للعقارات التي تقع خارج تلك الحدود. كذلك بالنسبة للقرى والمدن الهجر التي لا يوجد لها أي جد حماية تنمية.
- التعويضات المستحقة عن العقارات المنزوع ملكيتها يتم تقديرها من قبل لجنة يتم تأليفها من قبل الجهة صاحبة المشروع وكيفية تشكيل هذه اللجنة وما هي إجراءات تقدير قيمة العقار والتعويض المناسب والمدد القانونية التي يجب من خلالها تقدير التعويض ومهام هذه اللجنة.
- كل ما يخص وضع اليد المؤقت على العقار والتعويض العادل لقاء ذلك على ألا يقل ذلك التعويض عن أجر المثل والتي تقوم لجنة التقدير بتحديده. حيث يتم وضع اليد في حالات الكوارث والطوارئ والأوبئة وعلى نحو ذلك. أو في حال تنفيذ المشاريع ذي النفع العام وشروط ذلك.
- أحكام ختامية فيما يتعلق بالتظلم من قبل ذوي الشأن أمام المحاكم الإدارية التابعة لديوان المظالم بمواجهة كافة القرارات الصادرة عن الأجهزة الإدارية واللجان وفق أحكام النظام.
الاعتراض على تعويضات نزع الملكية.
بعد أن تنتهي لجنة تقدير التعويض من التوقيع على محضر التعويض، تقوم برفع المحضر إلى الجهة صاحبة المشروع من أجل اعتماده ليتم رفعه إلى وزارة المالية خلال فترة 15 يوم من تاريخه. حيث يحق لوزارة المالية أن تعترض على التقديرات التي دونتها اللجنة بالضبط في فترة 30 يوم.
كما يحق لوزارة المالية أو للجهة صاحبة المشروع بالاعتراض على القيمة المقدرة للتعويض المحددة من قبل لجنة التقدير. حيث يتم تشكيل لجنة أخرى من أجل التقدير.
أما بالنسبة لصاحب العقار الذي تم نزع ملكيته للمصلحة العامة فيحق له الاعتراض على تعويضات نزع الملكية كما الآتي:
- يحق لمن تم نزع ملكية العقار منه أن يقوم بالاعتراض على القيمة التي تم تقديرها لتعويضه عن هذا النزع. وذلك بعد أن يستلم الشيك الخاص بالتعويض من قبل زوارة المالية سواء بعد صرفه أو قبل ذلك.
- حيث يقوم بالتظلم أمام المحاكمة الإدارية كونها من اختصاصات ديوان المظالم السعودي، حيث يتم إعادة التقييم من قبل خبراء التقييم المعتمدين الذين لم يسبق لهم تقييم هذا العقار عبر لجان التقدير. ويقوم القاضي بإصدار الحكم الذي يراه مناسباً وعادلاً.
- ويحق أيضا لمالك العقار المنزوع ملكيته للمنفعة العامة أن يتظلم لدى ديوان المظالم في الحالة التي يتم فيها تأخير موعد استلام المستحقات المالية الخاصة بالتعويض. ففي هذه الحالة أما أن يتم تعويضه بأجرة المثل وذلك عن كامل فترة التأخير، أو أن يتم إعادة تقييم هذا العقار من قبل المقيمين المعتمدين الذين لم يسبق لهم تقييم هذا العقار عبر لجنة التقدير. وهنا أيضا يقوم القاضي بإصدار حكمه الذي يراه مناسباً.
ومن الأفضل الاستعانة بأفضل محامي في القضاء الإداري من شركتنا خبير في قضايا نزع الملكية في السعودية ليقوم بتقديم الاعتراض وفق أحكام النظام لتحصيل حقوقك الكاملة والعادلة لك.
وفي ختام مقالنا.
قضايا نزع الملكية في السعودية
نرجو بأن تكون قد توضحت لك الصورة حول حصولك على التعويض العادل عن قضايا نزع الملكية في السعودية. ومن الأفضل لك التواصل معنا لدى شركة الدوسري للمحاماة والاستشارات القانونية لتحصل على المساعدة القانونية التي تمكنك من حصولك على تعويض نقدي أو عيني يناسبك ويحافظ لك على حقوقك الكاملة.
المصادر.
- نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
- اللائحة التنفيذية لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.
- منهج نزع الملكية محدث.
- الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين.
- موسوعة الويكيبيديا.
